Vraag 1

Onderstaande grafiek, gebaseerd op cijfers van het CBS, toont de gemiddelde huurstijgingen in de sociale- en de vrije sector. 

De huur in de vrije sector stijgt sneller dan de huur in de sociale sector. Uitzondering daarop is 2015.

a

Verzin een reden waarom in 2015 de huren in de sociale sector harder stegen dan in de vrije sector. Verklaar je antwoord.
b

Bereken hoeveel procent de huren in de vrije sectoren gemiddeld méér stegen dan de huren in de sociale sector.

Esthel en Mario wonen in een huurwoning in de sociale sector. Zij kwamen daar te wonen direct na hun studententijd.
Inmiddels hebben ze allebei een prima baan, een flink inkomen en een vette spaarrekening.
Toch willen Esthel en Mario lekker blijven wonen waar ze nu wonen. Het bevalt hen prima.

De overheid is van mening dat Esthel en Mario zouden moeten verhuizen. Zij spreken van scheefwonen: mensen met een te hoog inkomen blijven wonen in woningen die bedoeld zijn voor mensen met een laag inkomen.

c

Geef jouw mening over dit scheefwonen. Noem voor beide kanten van het verhaal tenminste één inhoudelijk argument.
d

De verhuurder verhoogt de huur voor Esthel en Mario met 1,5× de normale huurstijging van deze woning.
Verklaar waarom de verhuurder dit doet.
e

Ben jij van mening dat de verhuurder de huur voor scheefwoners méér mag verhogen dan voor de andere huurders? Motiveer je mening.

Vraag 2

dsagf

a

Noem drie factoren die invloed kunnen hebben op de prijsverandering van (bestaande) koopwoningen. Verklaar de invloed van elke factor op de prijsontwikkeling.
b

Zet de reeks prijsverandering om in indexcijfers met als basisjaar 2009.

Jette en Tijmen kopen samen in 2010 een woning in Lekkerkerk voor € 285.000, kosten koper.
De huizenprijzen in die gemeente ontwikkelen zich als het landelijk gemiddelde.

c

Kopen zij een nieuwbouwhuis of een bestaande woning? Verklaar je antwoord.
d

Wat moeten Jette en Tijmen allemaal betalen door de ‘kosten koper’?
e

Bereken hoeveel de woning in 2018 waard is.

Jette en Tijmen hebben vóór de aankoop van de woning lang getwijfeld tussen deze bestaande woning en een nieuwbouwwoning in dezelfde gemeente.

f

Noem twee redenen om te kiezen voor een nieuwbouwwoning.
g

Noem twee redenen om te kiezen voor een bestaande woning.

Vraag 1

a

Een mogelijk goed antwoord:

  • De overheid vond het in 2015 tijd voor een (kleine) inhaalslag. De huren waren al jaren maar heel weinig verhoogd.
  • Er was niet zo’n groot tekort aan woningen in de vrije sector, waardoor de huren iets minder stegen. Er kwamen bijvoorbeeld meer woningen vrij, omdat veel huurders in die sector overgingen op een huis kopen.
b

Gemiddelde vrije sector: (1,6+1,6+1,7+2+2,6)/5 = 1,9%
Gemiddelde sociale sector: (1,9+1+0,6+1,4+1,7) /5 = 1,32%

De stijging in de vrije sector was (1,9-1,32) 0,58 méér ten opzichte van 1,32 ≈ 44% meer gestegen.
c

Eigen mening.

Argumenten om scheefwonen te rechtvaardigen:

  • Ze betalen netjes de gevraagde huur, dus hebben het recht om er te wonen.
  • Veel mensen die boven de inkomensgrens zitten, hebben tóch te weinig inkomen voor een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector. Ze kunnen dus geen kant op.

Argumenten om scheefwonen tegen te willen gaan:

  • Deze woningen zijn bedoeld voor starters en mensen met een laag inkomen. Er is een tekort aan, dus zij moeten plaats maken voor de mensen waarvoor de woningen bedoeld zijn. (Doorstroming)
  • Zij profiteren van overheidsvoordeel dat niet voor hen bedoeld is. Dat is onterecht.
d

Door de huur harder te laten stijgen voor mensen met een te hoog inkomen, wordt het scheefwonen financieel minder aantrekkelijk. Hierdoor zullen mensen eerder kiezen om de woning te verlaten en een woning te zoeken die beter bij hun inkomen past.
e

Eigen mening.

Een belangrijk argument dat hierbij wordt gebruikt is de privacy. Mag een verhuurder vragen om het inkomen van een huurder? Of nog erger: die gegevens opvragen bij de belastingdienst.

Vraag 2

a

Voorbeelden van een juist antwoord:

  • Inkomen burgers
    Hoe hoger het inkomen, hoe meer er betaald/geleend kan worden. Als er dan een tekort is, zal de prijs zich aanpassen aan het grotere budget van de kopers.

  • Hypotheekrente
    Als de hypotheekrente laag is, kunnen mensen een grotere som geld lenen. Omdat er een tekort aan woningen is, zal de prijs zich weer aanpassen aan het gestegen budget van de kopers.

  • Vertrouwen in de toekomst
    Als mensen vertrouwen hebben in de toekomst durven ze sneller een lening aan te gaan. Daardoor stijgt de vraag naar koopwoningen en zal de prijs stijgen.

  • Beschikbaarheid / Aantal woningen
    Hoe minder woningen er zijn / gebouwd worden, hoe hoger de prijs zal worden.
b

2009: 100 (basisjaar)
2010: 100 daalt met 2,2% ⇒ (100 × 97,8) 97,8
2011: 97,8 daalt met 2,4% ⇒ (97,8 × 97,6) 95,5
2012: 95,5 daalt met 6,5% ⇒ (95,5 × 93,5) 89,2
enz…
c

Er is sprake van ‘kosten koper’. Die heb je bij een nieuwbouwwoning niet. Het gaat dus om een bestaande woning.
d

De kosten koper bestaan vooral uit:

  • overdrachtsbelasting en

  • notariskosten voor de hypotheekakte en eigendomsakte.
e

In 2010 was de waarde € 285.000. Het indexcijfer was toen 97,8
In 2018 is het indexcijfer voor de waarde van de woning 106,5 (zie vraag b).

In 2018 is de waarde van het huis: 285.000 / 97,8 × 106,5 ≈ € 310.353
f

Mogelijke redenen om te kiezen voor nieuwbouw:

  • er hoeven geen kosten koper betaald te worden (dat scheelt zo’n 5% in de kosten)

  • de onderhoudskosten zijn laag in de eerste jaren

  • je kunt vooraf de woning (deels) laten aanpassen aan je eigen wensen

  • nieuwbouwhuizen zijn vaak energiezuiniger gebouwd
g

Mogelijke redenen om te kiezen voor een bestaande woning:

  • je kunt de woning en de wijk goed bekijken, je weet beter wat je gaat krijgen

  • je kunt onderhandelen over de prijs

  • er is meestal meer keuze bij bestaande woningen

  • bij onderhandeling kun  je de verhuisdatum beter laten aansluiten op je wensen, zodat dubbele woonlasten voorkomen kunnen worden
print